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富力新项目投入增收益 |
| 2008-08-20 07:45 |
广州富力地产(2777)今年上半年实现营业额41.82亿人民币，股东应占溢利15.59亿人民币，较上年同期增长31%。毛利率由07年上半年的38.8%微降至36.2%。从业务类型看，08上半年营业额的94%来自物业销售，其余则来自建筑服务收入、租赁收入和酒店营运收入；从地域上看，营业额来自广州(39%)、天津(34%)、北京(22%)和西安(5%)。中期不派息。
富力08年上半年实现全年销售目标的三分之一，合同销售收入达79亿人民币，同比增长18%，并维持原有销售目标不变。今年上半年，公司为推进销售，消化库存，已经下调了销售价格，均价下降约15%。公司管理层表示，下半年将维持现有价格水平，不打算进一步下调价格。但是，我们相信为实现公司进取的销售目标，仍有必要适当减价。富力当前拥有7项投资物业，包括4间酒店、两座办公楼和一个购物中心，其中，6项于今年投入使用。6项投资物业共计公平价值114亿人民币，有望增加公司未来的经常性收益。
发行A股对于富力满足短期内的资金需求至关重要。截至08年中，富力的净负债率为139%，远远高于同业，首创置业(2868，买入)的净负债率为75%，北京北辰(0588，买入)为53%，而碧桂园(2007)仅为19%。截至08年中，富力仅有现金及受限制现金共计18亿人民币，而下半年须支付土地款50亿人民币及建筑费用50亿人民币。虽然公司有信心在下半年回笼160亿人民币的销售款，但因在当前市场情况下实现此销售目标的难度较大，我们认为富力的现金流较为紧张。公司已经向中国证监会提出发行4.5亿A股的申请，预计可融资50亿人民币。
基于对销售均价的重新估计以及公司扩张放缓的预期，按照现金流折现法估算，我们对富力地产的每股资产净值估算降为21.60元。基于每股净资产估值30%的折让，我们将该股的目标价下调至15.10元(昨收11.68元)，相当于2008年10倍的预计市盈率，维持买入评级。 |
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| (来源：大福证券) |
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